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Verzug mit einer Pflicht ist erforderlich

16.08.2019 | Privatisierung

(IP) Hinsichtlich der Frage, wann die Frist zur Ausübung eines Vorkaufsrechts bzgl. der Privatisierung von Mietwohnungen beginne, hat das Kammergericht (KG) Berlin mit Leitsatz entschieden.

„Kein eigenes vertragliches Forderungsrecht der verkaufenden Wohnungsbaugesellschaft auf Durchsetzung einer den Mietern günstigen Gestaltung des Vorkaufsprozesses.
Bei einem Vertrag zugunsten Dritter kommt ein „anderer Wille der Vertragschließenden“ im Sinne des § 335 BGB vor allem dann in Betracht, wenn es für den Verpflichteten belastend wäre, zwei Forderungsberechtigten verpflichtet zu sein, und ein besonderes Interesse des Versprechensempfängers nicht besteht.
Ein besonderes Interesse des Versprechensempfängers an einem eigenen Forderungsrecht gegen den Verpflichteten kann vor allem dann fehlen, wenn der Versprechensempfänger durch andere Rechtspositionen hinreichend geschützt ist und daher der Rechte aus § 335 BGB nicht zusätzlich bedarf.
Zur Glaubhaftmachung, ein Notar werde einen Grundstückskaufvertrag vollziehen, obwohl die Fälligkeit des Kaufpreises nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien (hier: mangels zureichender Mitteilung an die vorkaufsberechtigten Mieter nach § 469 Abs. 1 BGB) nicht eingetreten ist.“

Die Klägerin nahm den Beklagten auf Unterlassung des Vollzuges eines abgeschlossenen Grundbesitzkaufvertrages in Anspruch. Das Landgericht hatte die einstweilige Verfügung am Tag des Eingangs des Antrages erlassen. Auf den Widerspruch beider Beklagter hatte das Landgericht den auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung gerichteten Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hatte es angeführt, die Klägerin habe keinen eigenen Anspruch auf Übertragung oder Rückübertragung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Die Regelung des Notarvertrages sei als Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts zu verstehen. Insoweit werde vermutet, dass das mit Löschungsbewilligung der Klägerin im Grundbuch gelöschte Vorkaufsrecht nicht mehr bestehe.

Verstehe man die Regelung als Einräumung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts, sei diese Regelung unwirksam, da die Vereinbarung eines solchen Rechts das den Mietern gesetzlich zustehende Vorkaufsrecht vereiteln würde. Die Klägerin könne die Rückübertragung des Grundstücks auch nicht aufgrund Rücktritts verlangen. Insoweit komme es auf das zuvor geltende Schuldrecht an, weil weder der Erbbaurechts- noch der spätere Kaufvertrag als Dauerschuldverhältnis ausgestaltet gewesen seien. Nach „altem“ Schuldrecht sei ein Rücktrittsrecht zugunsten der Klägerin nur schwer zu begründen. Insoweit sei Verzug mit einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Pflicht erforderlich.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

KG Berlin, Az.: 4 U 42/19

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