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Unterpachtvertrag unabhängig von Erlaubnis des Verpächters

12.02.2019 | Pachtvertrag

(IP) Hinsichtlich der Gültigkeit von Unterpachtverträgen im Zusammenhang von Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung hat das Oberlandesgericht (OLG) München mit Leitsatz entschieden.

„1. Die Gültigkeit eines Unterpachtvertrages ist unabhängig von der Erlaubnis des Verpächters und vom Bestand des Hauptpachtvertrages. Ein Unterpachtvertrag kann jedoch unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden, dass die Erlaubnis zur Unterverpachtung erteilt wird. Wenn die Zulässigkeit der Unterverpachtung nach dem Pachtvertrag eine Vertragsanpassung voraussetzt, ist dies dahin zu verstehen, dass die Zustimmung nur in Form eines die Schriftform wahrenden Nachtrags erteilt werden kann.
2. Wenn ein schriftlicher Pachtvertrag noch nicht zustande gekommen oder noch nicht wirksam geworden ist und die Parteien beginnen das Pachtverhältnis durch Übergabe der Pachtsache und Zahlung der Pacht, ist in der Regel von dem Abschluss eines konkludenten Pachtvertrages auszugehen. Möglich ist auch der Abschluss eines konkludenten Pachtvertrages nur für die Zwischenzeit, wenn der Pächter im Falle eines aufschiebend bedingt abgeschlossenen Pachtvertrages noch vor Eintritt der Bedingung die Pachtsache übernimmt.“

Der Geschäftsführer der Klägerin pachtete von der Beklagten für die Dauer von 10 Jahren eine bebaute Fläche. Die Jahrespacht betrug netto € 194.000,-. In der direkten Folge vereinbarte die Klägerin mit der Beklagten einen neuen Pachtvertrag, der den bisherigen Pachtvertrag samt Nachträgen ersetzen sollte. Dort lautete § 10: „Eine Unterverpachtung ist nur nach vorheriger Absprache (Vertragsanpassung) mit dem Verpächter möglich, vorausgesetzt jedoch, der Unterpächter verpflichtet sich vertraglich mit Schutzwirkung auch für den Verpächter auf die Einhaltung aller Rechte und Pflichten, die sich aus diesem Pachtvertrag ergeben.“

Dann kam es, auch wegen der Unterverpachtung, zum Streit zwischen den Parteien. Die Beklagte drohte mit Zwangsvollstreckung, ggf. sogar Zwangsversteigerung und verlangte die Räumung des Objektes. Nachdem der Antrag der Klägerin auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zurückgewiesen worden war, räumte die Klägerin das Pachtobjekt. Der Rechtsstreit wurde jedoch weitergeführt.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG München, Az.: 32 U 4346/16

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