(ip/RVR) Zu der umstrittenen Frage, ob eine vertragliche Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode nach § 556 Abs. 3 BGB ausnahmslos nach Abs. 4 der Vorschrift unzulässig ist, nahm der BGH in seiner Entscheidung vom 27.07.2011 Stellung.

Die Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der verstorbenen ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Nachzahlung von Nebenkosten. Die Forderung ergab sich aus der Abrechnung vom 31. August 2009 und umfasste den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis zum 31. Dezember 2008. Dem ging eine Vereinbarung zwischen der damaligen Betreuerin der Erblasserin und dem Mieter voraus, wonach der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf die Überlastung der Betreuerin und eine beabsichtigte Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von 12 auf 19 Monate einmalig verlängert werden sollte. Der beklagte Mieter verweigerte die geforderte Nachzahlung.

In erster Instanz obsiegte die Klägerin. Die Berufung des Beklagten führte zur Aufhebung des Urteils und Klageabweisung. Der BGH stellte in der Revision das amtsgerichtliche Urteil wieder her.

Das Berufungsgericht sah die vereinbarte Verlängerung des Abrechnungszeitraums – gleichviel nach Abschluss des Mietvertrags vereinbart – als unwirksam an, weil sie zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB abweiche, § 556 Abs. 4 BGB. Zumindest für den Zeitraum 1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2007 sei deshalb die Nachforderung ausgeschlossen. Für den Abrechnungszeitraum für das Jahr 2008 fehle es hingegen an einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung.

Der BGH meinte, die Klägerin sei mit der Nachforderung nicht ausgeschlossen, weil die vereinbarte Verlängerung nicht nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Das Gericht schloss sich nicht der in Instanzrechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Ansicht an, wonach eine solche Verlängerung ausnahmslos unzulässig sei. Es schloss sich der Auffassung an, nach der § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Absprache über die einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums dann nicht entgegenstehe, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr, etwa zwecks einfacherer Handhabung der Abrechnung ermöglicht werden sollte. Weder die Entstehungsgeschichte der Norm, noch Sinn und Zweck stünden einer solchen Vereinbarung entgegen.

Die Vorschriften über die Nebenkostenabrechnung seien insgesamt auf einen Interessenausgleich und eine partnerschaftliche Kooperation zwischen Vermieter und Mieter durch eigenverantwortliche Vertragsgestaltung ausgelegt. Diesen Zielsetzungen werde man nicht gerecht, wollte man eine einzelfallbezogene Verständigung über eine Verlängerung der Abrechnungsperiode verbieten, die den Interessen beider Vertragspartner dienlich ist, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode – etwa das Kalenderjahr – bezweckt wird. Der Schutzzweck des § 556 Abs. 4 BGB werde ausreichend gewahrt, weil den damit verbundenen Nachteilen einer einmaligen längeren Abrechnungszeit entsprechende Vorteile gegenüberstünden.

Ein möglicher erhöhter Überprüfungsaufwand bei der verlängerten Abrechnungsperiode werde durch die zukünftig vereinfachte Abrechnung kompensiert. Dass ein etwaiges Guthaben aus der Abrechnung später ausgezahlt werde, stelle ebenfalls keinen signifikanten Nachteil dar, denn dies sei nur einmalig hinzunehmen, während demgegenüber eine etwaige Nachforderung des Vermieters später als bisher fällig würde und damit dem Mieter vorteilhaft sei.

BGH vom 27.07.2011, Az. VIII ZR 316/10


© Copyright immobilienpool.de Media / RVR Rechtsanwälte Stuttgart