(ip/RVR) Über die Abrechnung der Nebenkosten bei Geschäftsräumen hatte der Bundesgerichtshof im Januar 2010 zu entscheiden.

Die Kläger verlangen von der Beklagten die restlichen Nebenkosten aus einem Mietvertrag über Gewerberäume. Die Beklagte vermietete zunächst als Eigentümerin ein Ladenlokal an die Kläger. Laut Mietvertrag waren die dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten von den Mietern des Gesamtobjekts anteilig zu tragen, u.a. die sonstigen Kosten und das Verwalterhonorar. Über die Nebenkosten sollte die Vermieterin einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abrechnen.

Kurz nach Abschluss des Mietvertrages erwarben die Kläger von der Beklagten das Eigentum an dem Mietobjekt. Nach einiger Zeit trat die Beklagte gemäß einer zwischen ihr und den Klägern getroffenen Vereinbarung anstelle der früheren Mieterin in den Mietvertrag ein, der im Februar 2004 endete.

Die Nebenkostenabrechnungen enthielten für die Jahre 1993 bis 2001 keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalter, so dass die Beklagte deren anteilige Zahlung für die Jahre 2002, 2003 und für Januar bis Februar 2004 ablehnte. Darüber hinaus lehnte sie für das Jahr 2004 ebenfalls die Zahlung der übrigen Nebenkosten ab.

Mit der Klage verlangen die Kläger rückständige Nebenkosten in Höhe von gut 12.000,- Euro. Davon hat die Beklagte aus der Abrechnung für 2004 den nicht auf die streitigen Nebenkostenpositionen entfallenden Betrag von über 300,- Euro anerkannt.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben, so dass sie mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision ihren Klagabweisungsantrag weiter verfolgt.

Der Bundesgerichtshof befand letztinstanzlich, dass die Revision keinen Erfolg hat.

„Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.“

„Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.“

„Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.“

„Die geltend gemachten Nebenkosten sind auch nicht verwirkt.“

BGH, Az. XII ZR 22/07