(ip/pp) Um die Ansprüche eines Vermieters bei nicht ausgeführter Schönheitsreparatur und deren Verjährungsfrist ging es jetzt in einer Verhandlung vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf. Dort ging es um unterbliebene Schönheitsreparaturen und den Nutzungsausfall einer Wohnung für ein Jahr sowie Sachschäden - insgesamt um knapp 26.000,- Euro. Der Senat des OLG teilte die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass der in Betracht kommende Schadensersatzanspruch nach über 6 Monaten verjährt sei, so dass die gegen die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede nicht mehr durchgesetzt werden könne. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährten die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, zu denen - neben den hier auch relevanten Schadensersatzansprüchen wegen u. a. nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen - auch die dort ebenfalls in Rede stehenden Folgeansprüche wegen Mietausfalls gehörten.

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB begönne die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache "zurückerhält". In diesem Sinne erhielte der Vermieter die Mietsache zurück, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und der Vermieter auf der Grundlage eigener Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich vom Zustand der Mietsache unbeeinträchtigt zu unterrichten. Der Senat hatte dabei wiederholt darauf hingewiesen, dass diese Voraussetzungen auch dann vorlägen, wenn der Vermieter nicht alle Schlüssel zurückerhielte. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter trotz Nichtrückgabe aller Schlüssel die Sachherrschaft über den Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgibt.

Ohne Belang ist auch, ob der Vertrag im Zeitpunkt der Rückgabe rechtlich beendet ist oder noch andauert. Sinn dieser Gesetzgebung ist, den Vermieter, der die Mietsache zurückerhalten hat und demgemäß über ihre weitere Nutzung frei verfügen kann, zu veranlassen, sich sehr rasch über den Zustand der Mietsache Gewissheit zu verschaffen und innerhalb kurzer Zeit gegen den Mieter Ansprüche auch geltend zu machen. Andernfalls bestünde die große Gefahr, dass der typische Streit über Art, Umfang und Urheberschaft der Veränderungen und Verschlechterungen unter den Mietvertragsparteien kaum noch oder nur noch mit großem Aufwand aufgeklärt werden könne.

Das OLG Düsseldorf entschied: “1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat.

2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen.”

OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 6/08