Es gibt keinen Sondermietmarkt
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(IP) Hinsichtlich Mieterhöhungen nach örtlichem Mietspiegel bei gefördertem Wohnraum hat sich das Landgericht (LG München) mit Leitsatz geäußert.
„1. Es gibt grundsätzlich keinen Sondermietmarkt für Wohnungen, die im Dritten Förderung gefördert wurden (sog. EOF-Wohnungen)
2. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine EOF-Wohnung kann jedenfalls dann mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn - ausgehend von einer höchstzulässigen Anfangsmiete - nach den Förderrichtlinien und dem Bewilligungsbescheid während des Laufs des Mietverhältnisses Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559 b BGB ausdrücklich zulässig sind“.
Die Parteien stritten um eine Mieterhöhung über eine 4-Zimmer-Wohnung in München. Bei der betreffenden Wohnanlage handelte es sich um eine von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Rahmen des so genannten „Dritten Förderweges“ errichtete Wohnanlage. Mit Bewilligungsbescheid wurde der Rechtsvorgängerin der Klägerin von der Stadt zur Errichtung eines Neubaus in guter Lage mit geförderten Wohnungen ein staatliches Baudarlehen gewährt. Gleichzeitig wurde in dem Bewilligungsbescheid eine Belegungs- und Mietbindung für die Dauer von 25 Jahren festgelegt. Bei ca. 65% der Wohnungen handelte es sich um solche, für die die Stadt gemäß Einkommensstufe 1 ein Benennungs- und Belegungsrecht hatte. Diesen Personenkreis, zu dem auch die Beklagten zählten, zahlte die Stadt einen zusätzlichen einkommensabhängigen Wohngeld-Zuschuss. Im Bescheid hieß es: „Höchstzulässige Miete ist die in der Anlage B 3 ausgewiesene Miete“. Anlage B 3 wiederum nahm Bezug auf die Richtlinien zur Einkommensorientierten Förderung (EOF). Hierin war bestimmt, dass die anfängliche höchstzulässige Miete 9,- € pro m2 Wohnfläche zzgl. Betriebskosten betrug. Ferner hieß es in den Richtlinien: „Mieterhöhungen während der Bindungsdauer sind im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ... zulässig.“
Dann wurde die Wohnanlage einschließlich der betreffenden Wohnung von der Rechtsvorgängerin an die Klägerin veräußert, und die Klägerin trat in das Mietverhältnis zwischen den Parteien ein. Sie verlangte dann unter Bezugnahme auf den Mietspiegel eine Erhöhung der Nettomiete um ca. 11%. Dem stimmten die Beklagten nicht zu und beriefen sich auf den Mietspiegel, der seinen Anwendungsbereich wie folgt definierte: „Der Mietspiegel für München ist für freifinanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen, Belegrechtswohnungen), ... “.“
Das Gericht entschied gegen Sie: Es gäbe keinen Sondermietmarkt für sog. "EOF-Wohnungen" nach dem Mietspiegel, wenn die Förderbestimmungen generell Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausdrücklich zulassen.
Das Originalurteil kann hier abgerufen werden: