(ip/RVR) Das Landgericht Heidelberg hatte über darüber zu entscheiden, ob äußere Einwirkungen auf die Mietsache einen Mangel darstellen. Der Kläger vermietete an die Beklagte Mieträume in einem an ein Gewerbegebiet angrenzenden allgemeinen Wohngebiet. In unmittelbarer Entfernung eröffnete ein Supermarkt. Mit der Klage verfolgt die Klägerin die Geltendmachung von Mieten in Höhe von 1.910,36 EUR, aufgrund vorgenommener 15 % Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch die Beklagte. Diese rechnet hilfsweise mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch auf.

Nach erfolgter Beweisaufnahme sah das Amtsgericht eine Mietminderung von 10 % als gerechtfertigt und gab der Klage teilweise statt. Im Übrigen wies es die Widerklage ab.

Gegen dieses Urteil legten sowohl Kläger, als auch die Beklagte Berufung ein.

Die Klage der Klägerin wurde durch das Landgericht als überwiegend begründet, sowie die der Beklagten als unbegründet angesehen und wies der Klägerin einen Mietzinsanspruch in Höhe von 1.630,17 EUR zu.

Aus den Gründen ist zu entnehmen, dass Ermangelung eines Sachmangels eine Berechtigung zur Mietzinsminderung nach § 536 BGB nicht vor lag.

„Für das Vorliegen eines Mangels ist in erster Linie das maßgebend, was die Parteien, als vertragsgemäß vereinbart haben.“ Äußere Einwirkungen stellen dann einen Mangel dar, wenn diese „nicht vertraglich vorausgesetzt sind“. Der geschuldete Standard ist durch Auslegung zu ermitteln, wenn es an einer ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung fehlt. Hierbei ist die Verkehrsanschauung maßgebend. An einer Beschaffenheitsvereinbarung fehlt es im Mietvertrag.

Das Landgericht stellte klar, dass ein Mangel der Mietsache erst dann vorliegt, „wenn der Mieter die aufgetretenen Lärmbelästigungen nach der Verkehrsanschauung nicht hinnehmen muss.“ Aus der Verkehrsanschauung ergibt sich, dass ein Mangel der Mietsache nicht durch jede negative Veränderung des Wohnumfeldes und der Geräuschsituation verursacht wird.

Veränderungen im unmittelbaren Wohnumfeld, die sich nachteilig auswirken könnten, muss der Mieter akzeptieren. Nach Ansicht des Landgerichts ist darauf abzustellen, ob der Mieter „bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste“. Aufgrund des unmittelbar angrenzenden Gewerbegebiets muss sich die Beklagte die erhöhte Lärmimmission, nach der Eröffnung des Supermarktes, sich in Rechnung stellen lassen. Von einer Unveränderbarkeit konnte die Beklagte nicht ausgehen. Die Beklagte durfte vielmehr erwarten, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Gemengelage eingehalten werden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen werden diese, bis auf eine Ausnahme erfüllt, so dass sich keine objektive Verfehlung der Immissionsrichtwerte ergibt. Eine Ausnahme ergibt sich nur dann, "wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen. Geräusche die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, begründen keinen Mangel." Vorliegend wurden die Geräusche als gebietstypisch angesehen. Ein Sachmangel der Mietsache, somit ein Minderungsrecht durch die Beklagte, liegt nicht vor.

Aufgrund der Hilfsaufrechnung der Beklagten mit dem Kautionsanspruch in Höhe von 280,19 EUR wurde in Höhe von 1.630,17 EUR dem Kläger ein Mietzinsanspruch zu gesprochen

LG HD, Beschluss vom 26.02.2010, 2 S 95/09


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