(ip/RVR) Über die Möglichkeit der Kostenmieterhöhung durch einen Zuschlag des Vermieters, infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklausel, bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum, hatte der Bundesgerichtshof kürzlich zu entscheiden.

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, vermietete 1993 an die Beklagte, eine Wohnung, welche bis Ende 2008 öffentlich geförderte preisgebundene Wohnraum war.

Im Februar 2008 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass infolge der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs, die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Hiermit verbunden richtete sie an die Beklagte, das Angebot, eine Nachtragsvereinbarung zu schließen, um die unwirksame Klausel zu ersetzen. Sollte dies nicht angenommen werden, müsste diese nach § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV), die Miete, infolge der unwirksamen Klausel betreffend der Schönheitsreparaturen, erhöhen, da die Schönheitsreparaturkosten nunmehr von ihr zu tragen sind. Die Beklagte lehnte die Nachtragsvereinbarung ab, so dass Anfang April 2008 Seitens der Klägerin gemäß der II.BV die Erhöhung der Kostmiete beginnend ab 01.05.2008 über monatlich 60,76 EUR erfolgte. Die Klägerin fordert mit Ihrer Klage gegenüber der Beklagten die Zahlung nicht geleisteter Erhöhungsbeträge für die Monate Mai und Juni 2008. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht hob das Erstinstanz Urteil auf und gab der Klage statt. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten.

Der BGH wies die Revision des Beklagten als unbegründet zurück.

Der BGH bestätigte die Ausführungen des Berufungsgerichts, die Klägerin war befugt, die Miete zu erhöhen, Art. 11 Bayerische Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG). Aufgrund der unwirksamen Regelung in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen betreffend der Durchführung der Schönheitsreparaturen, nunmehr der Vermieter die Kosten der Reparaturen zu tragen hat. Infolge dessen ist der Erhöhungsbetrag gerechtfertigt. Sie sind bisher nicht in dem von der Mieterin geleisteten Entgelt enthalten, jedoch gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II.BV angesetzt werden können. "Der einseitigen Erhöhung stehe weder § 11 Abs. 4 BayWoBindG noch § 4 NMV entgegen; es liege auch kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion vor."

Der geschlossene Dauernutzungsvertrag ist betreffend der Berechtigung "zur einseitigen Erhöhung nach den mietrechtlichen Vorschriften über die Kostenmiete zu beurteilen".
Im zu entscheidenden Fall liegen die Voraussetzungen des Art. 11 Abs. 1 Satz 1 BayWoBindG vor, wonach der der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären kann, "dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist."

Nach Art. 7 Abs. 1 BayWoBindG folgt, "dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist." Hierzu zählen Instandhaltungskosten. Die Kostentragungspflicht für Schönheitsreparaturen ist infolge der unwirksamen Formularklausel auf den Vermieter übergegangen §§ 535 Satz 2 BGB, 28 Abs. 4 II.BV. Somit ist diese berechtigt die Kostenmiete um einen Zuschlag zu erhöhen.

Der Senat führt aus, dass diese Berechtigung nach § 28 Abs. 4 II. BV nur dann entfällt, "wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist."

Den Gründen ist weiter zu entnehmen, dass infolge der von Beginn an unwirksamen Klausel betreffend der Schönheitsreparaturen, entsprach die Kostenmiete daher von Anbeginn, nicht der der gesetzlich zulässigen. Der Abschluss des Mietvertrages erfolgte von den Parteien in Unkenntnis der Unwirksamkeit der betreffenden Klausel, so dass die Kostmiete unter der gesetzlich zulässigen lag. Wäre die Unwirksamkeit der Klägerin bewusst gewesen, hätte durch diese von Beginn an, ein Zuschlag in Ansatz gebracht werden können.

"Die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum wird – anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum – nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete. Dementsprechend ist für die Kostenmiete in § 28 Abs. 4 II. BV ein Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter – wie hier – die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig erklärt worden." Infolge der unwirksamen Klausel findet das dispositive Gesetzesrecht Anwendung und somit die §§ 535 Satz 2 BGB, 28 Abs. II. BV.

Den weiteren Gründen ist zu entnehmen, dass weder ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, noch ein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion und kein Wertungswiderspruch vorliegt. Aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 II. BV ergibt sich nicht, dass der Verordnungsgeber, den Fall der unwirksamen Klausel betreffend der Schönheitsreparaturen aus dem Regelungsbereich der Norm ausgrenzen wollte. Auch gibt es hierfür keine sachlichen Anhaltspunkte. Gemäß Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BayWoBindG bemisst sich die Höhe der Kostenmiete nach den laufenden Aufwendung, wozu gemäß § 28 Abs. 4 II. BV die vom Vermieter zu tragenden Aufwendungen der Schönheitsreparaturen zählen "ist es nicht nur in der Sache gerechtfertigt, für die Berechtigung des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 II. BV allein darauf abzustellen, dass der Vermieter rechtlich verpflichtet ist, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen." Andernfalls wäre der Vermieter "auf Dauer gezwungen, sich auf eine nicht kostendeckende Miete zu beschränken." Dies wiederum ist mit dem System der Kostenmieter unvereinbar.

BGH vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09


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