Kürzlich entschied das Oberlandesgericht Stuttgart über den konkludenten Abschluss eines Maklervertrages.

(ip/RVR) Der Insolvenzverwalter über den Nachlass des Maklers H. klagt gegen die Beklagte, aufgrund Vermarktungsauftrags vom Dezember 2003 für deren Immobilie, auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 29.928,00 EUR zuzüglich Zinsen. Nach dem Makler H. ohne Erfolg bei der Vermarktung blieb, beauftragte dieser zusätzlich Makler K. Bei diesem meldete sich, nach dem Brandschaden an der Immobilie, Interessent H. worauf ein Besichtigungstermin mit Makler H. vereinbart wurde. Von diesem erfolgte am 25.05.2005 das Kaufangebot über 785.000,00 EUR. Die Kaufvertragsbeurkundung erfolgte mit M. am 08.07.2005 über 860.000,00 EUR. In diesem wurde die Versicherungssumme infolge des Brandschadens mitverkauft und abgetreten. Infolge dessen stellte Makler H. seine Provisionsforderung gegenüber der Beklagten. Die Beklagte trat dieser entgegen. Das Landgericht gab der Klage, nach durchgeführter Zeugenvernehmung, statt. Ein Maklervertrag sei im Sinne von § 652 BGB geschlossen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Das Oberlandesgericht änderte infolge der Berufung das Urteil teilweise ab. Dem Kläger steht ein Betrag von 12.885,05 EUR nebst Zinsen zu.

Es bestätigt das Landgericht dahingehend, das ein Maklervertrag zu Stande gekommen ist. Der konkludente Vertragsschluss erfordert eine Willenserklärung der Interessenten. Wie der Bundesgerichtshof entschied lebt diese nicht im „Sichgefallenlassen von Maklerdiensten“. Sondern viel mehr, dass der „Interessent Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird. Soweit allerdings der Makler den Nachweis von Vertragsgelegenheiten bzw. die Vermittlung eines Vertrages nicht als (scheinbar) Beauftragter eines Dritten zusagt, kann der Interessent kein Handeln in Erfüllung eines Drittbeauftrages, sondern muss eine Vertragserklärung gegenüber sich selbst annehmen.“ Bei einem gewerbsmäßigen Makler ist nach § 653 Abs. 1 BGB die Vertragserklärung auf einen Maklervertrag gerichtet. Wie der BGH entschied obliegt es dem Interessenten, einen fehlenden Willen zum Provisionsversprechen eindeutig zu erklären. Wobei Unklarheiten zu seinen Lasten gehen. Er trägt die Beweislast „für die Vereinbarung eines unentgeltlichen Auftrages statt eines Maklervertrages“. In der Regel ist von einem Maklervertrag auszugehen, wenn der Interessent einen Suchauftrag erteilt. Hiergegen spricht nach der Rechtssprechung des BGH, wenn der Interessent, „nach Erhalt der mit dem Provisionsverlangen verbundenen Information über das Kaufobjekt weiteres Tätigwerden des Maklers nicht begehrt oder sogar eine Provisionszusage ausdrücklich ablehnt.“ Lässt sich der Interessent die Hilfe eines Maklers gefallen, „nachdem er zuvor eine provisionspflichtige Maklertätigkeit abgelehnt hat, kommt es darauf an, ob der Makler das als Bereitschaft auffassen kann, nunmehr doch einen Maklervertrag abschließen zu wollen.“ Nach dem BGH ist dies nicht der Fall, wenn der Makler seine Tätigkeit nicht ausdrücklich von einer Provisionszahlung desjenigen abhängig macht.

Im zu entscheidenden Fall liegt der konkludente Abschluss des Maklervertrages vor. Die Beklagte hat diesen beauftragt, so dass sie von der Zahlung einer Maklerprovision ausgehen musste. Eine unentgeltliche Leistung konnte sie nicht erwarten. Der Makler machte seine weitere Tätigkeit von der Zahlung einer Provision abhängig.
So übergab er der Beklagten vor Besichtigung Allgemeine Geschäftsbedingungen, die das Provisionsverlangen enthielten. Die Zeugin bestätigte, dass der Makler, nach etwaiger Ablehnung der Vergütung, seine weitere Tätigkeiten nur gegen Zahlung der Provision leistet. So dass aus Sicht des Maklers, dass Sichgefallenlassen der Maklertätigkeit dahingehend zu verstehen war, dass die Beklagte mit der Provision einverstanden ist.

So führt der Senat aus, dass kein arglistiges Vorgehen des Maklers vorliegt. Im Rahmen der Protestation, kann der Makler dem anderen eindeutig verstehen gehen, dass er lediglich gegen Zahlung seiner Maklerprovision weitere Dienste verrichtet. Zu unentgeltlichen Maklerdiensten ist er nicht verpflichtet.

Vorliegend wurde der Käufer der Immobilie von Makler H. gebracht. Hierin „liegt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB“. Dieser besteht, nach der Rechtssprechung des BGH , wie vorliegend geschehen, in der Information des Maklers gegenüber dem „Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Ferner bestätigt der Senat das Landgericht, dass keine Divergenz besteht, da der erreichte Kaufpreis, weniger als 10 % unter der ursprünglichen Kaufpreisvorstellung liegt.

So führt der Senat weiter aus, dass die „Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages zu vermuten ist.“ Nach der Rechtssprechung des BGH „wird der Ursachenzusammenhang vermutet, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des hauptvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt.“ Dies ist nicht der Fall, wenn ein Jahr bereits dazwischen liegt. Vorliegend sind es 3 Monate. So ist an der Kausalität nicht zu Zweifeln.

Den weiteren Gründen ist zu entnehmen, dass auch kein nachträglicher Verzicht auf die Vergütung vorliegt. Auch ist die Höhe mit 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer nicht zu beanstanden sind.

Allerdings hat sich nach dem BGH die Provision nach dem erzielten Barkaufpreis zu richten. Vorliegend ist die an die Käuferin abgetretene Versicherungsleistung in Abzug zu bringen. So bemisst sich dies aus 370.259,92 EUR und ergibt 12.855,05 EUR.

OLG Stuttgart vom 23.12.2009, Az. 3 U 126/09


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