(ip/pp) Zu Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie zur Architektenhaftung hatte sich das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) jetzt zu äußern. Die Klägerin als Mieterin hat von der Beklagten als Vermieterin Vorschuss für Mängelbeseitigungsaufwand zur Behebung von Fenstermängeln beansprucht. Widerklagend hat die Beklagte als Vermieterin von der Klägerin als früherer Mieterin die Beseitigung von Mängeln an allen Fenstern und Balkontüren sämtlicher Wohnungen in 23 Gebäuden aufgrund einer mietvertraglich übernommen Erhaltungsverpflichtung verlangt. Als Auftraggeberin von Bauleistungen beansprucht sie die Beseitigung der Mängel aufgrund der Übernahme der Gewährleistungspflichten eines bauausführenden - inzwischen insolventen - Unternehmers. Hilfsweise begehrt sie von der Drittwiderbeklagten Schadensersatz in Höhe der Kosten der Mängelbeseitigung am Bau wegen mangelhafter Objektüberwachung, gestützt auf Baukostenvereinbarungen.

Die Beklagte hatte Grundstücke mit 23 Gebäuden erworben, die von ehemaligen GUS-Streitkräften genutzt worden waren. Sie ließ sie renovieren und vermietete sie der Klägerin mit Generalmietvertrag für zehn Jahre zur Weitervermietung an Wohnungsmieter. Der Klägerin oblag die Instandhaltung und Instandsetzung, einschließlich Schäden an Dach und Fach. Nach Vertrag hatte der Generalmieter auftretende Mängel während der ersten fünf Jahre im Rahmen der Gewährleistung des Generalübernehmers zu klären. Nach Überlassung des Mietobjektes zeigten sich Mängel an den Fensteranlagen, die sich nach dem übereinstimmenden Vortrag von Klägerin und Beklagter durchweg aus der Verletzung handwerklicher Sorgfaltspflichten bei ihrem Einbau und daraus resultierenden Substanzschäden ergeben hatten und deren Beseitigung die Beklagte nach Anzeige und Fristsetzung unterließ. Die Klägerin hatte die Ansicht vertreten, ihre Übernahme der Erhaltungspflicht erstrecke sich nicht auf die eigene Beseitigung von Mängeln, die bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorlagen und in den Gewährleistungsbereich der mit den Einbauarbeiten befassten Bauunternehmer fielen. Die Beklagte meinte, ihre Gewährleistungsverpflichtung als Vermieterin sei vertraglich ausgeschlossen und die Beseitigung der Mängel obliege der Klägerin im Rahmen ihrer übernommenen Erhaltungspflichten für Dach und Fach. Die Mietvertragsparteien hätten bei übereinstimmendem Vertragsverständnis eine umfassende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Klägerin vereinbart, und zwar auch für anfängliche Mängel des Mietobjektes, einschließlich gewährleistungspflichtiger Baumängel.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht entschied wie folgt:

“1. Wird dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache einschließlich Schäden an Dach und Fach, nach allgemeinem mietrechtlichen Sprachgebrauch also an Dachsubstanz und tragenden Gebäudeteilen einschließlich tragenden Wänden mit Außenfassade, auferlegt, meint dies ersichtlich nur die mietrechtliche Erhaltungslast, also den Ausgleich der während der oder durch den Mietgebrauch eintretenden Gebäudebeeinträchtigungen an vorgenannten Teilen, durch vorbeugende (Instandhaltung) oder durch nachträgliche (Instandsetzung) Beseitigung verschuldeter oder in den Haftungsbereich der Generalmieterin fallender Schäden; nicht aber die Beseitigung von Anfangsmängeln.

4. Der Architekt muss auch ungefragt über eigene Fehler Auskunft erteilen. Die Rechtsprechung hat diese Aufklärungspflicht auch auf Überwachungsfehler erstreckt und auch dann bejaht, wenn später das Vertragsverhältnis nach der Begründung der Sekundärhaftung beendet wurde.

5. Ein Architektenwerk ist mangelhaft, wenn das Bauwerk mangelhaft ist und dies durch die objektiv mangelhafte Erfüllung einer Architektenaufgabe verursacht ist. Der Architekt schuldet in diesen Fällen Schadensersatz, wenn er die mangelhafte Erfüllung seiner Architektenaufgabe zu vertreten hat.”

OLG Brandenburg, Az.: 3 U 71/08