(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich in einem seiner aktuellen Urteile mit der Problematik der fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen.

Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 1. Mai 2005 ein Einfamilienhaus gemietet.  Die Beklagten haben zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten erbracht. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen.

Seit Mitte 2007 haben die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später entrichtet, woraufhin die Klägerin mehrere Abmahnungen aussprach. Mit Schreiben vom 19. Januar 2009 erklärte sie die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Die Beklagten wiesen die Kündigung mit Anwaltsschreiben zurück. Nachdem die Beklagen die unpünktliche Zahlungsweise weiterhin nicht abgestellt haben, erfolgten weitere Kündigungen seitens der Klägerin.

Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe des Hauses sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.034,11 Euro nebst Zinsen. Mit der im April 2009 erhobenen Widerklage verlangten die Beklagten Rückzahlung eines Teils der Kaution in Höhe von 3.464,68 Euro nebst Zinsen.

Das Amtsgericht wies die Klage und die Widerklage ab.

Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Klägerin zurück und gab auf die Berufung der Beklagten der Widerklage in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils bis auf einen Teil der Zinsforderung statt.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter und erstrebt die Abweisung der Widerklage.

Der BGH entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung nicht standhält, so dass die Revision der Klägerin Erfolg hat. Das Mietverhältnis der Parteien wurde durch die Kündigung der Klägerin vom 19. Januar 2009 beendet. Die Klägerin war zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt. Darüber hinaus hat sie einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Entscheidung wurde wie folgt begründet: „Gemäß § 543Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.” Im Absatz 3 der Vorschrift wird festgehalten, dass die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag eine erfolglose Abmahnung voraussetzt. Eine solche Abmahnung hat die Klägerin mehrmals ausgesprochen. Dieser Umstand hat jedoch die unpünktliche Zahlungsweise nicht verändert. „Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stellt eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.“

Bezüglich der Widerklage führte der BGH aus, dass die Klägerin vor dem Rückerhalt der Wohnung zur Herausgabe eines Teils der Kaution, der die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt, nicht verpflichtet ist. Dem in Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB steht die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist ist im  vorliegenden Fall bereits abgelaufen.

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts geändert, soweit zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.

Der Leitsatz fasst zusammen:

„Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.“

BGH vom 01.06.2011, Az.: VIII ZR 91/10

 

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