(ip/pp) Hinsichtlich Wohnungseigentums war die Fragestellung, wer in Wohnungseigentümergemeinschaften große Reparaturaufträge zum Beispiel hinsichtlich der Fenster zu vergeben habe, in einem aktuellen Verfahren des Landgerichts (LG) München I zu entscheiden. Die Beteiligten des Verfahrens bildeten eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wurde. Die betreffende Wohnanlage, die etwa 30 Jahre alt war, bestand aus 221 Wohnungen. Gemäß der Teilungserklärung gehörten die Innenfenster (bei Doppelfenstern) der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum. Im Übrigen standen die Fenster im Gemeinschaftseigentum. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile einschließlich der äußeren Fenster oblag der Gemeinschaft. Die "Betriebskosten" wurden im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche auf die Wohnungseigentümer umgelegt.

In einer Eigentümerversammlung war der Austausch bzw. die Sanierung der Fenster erörtert worden. Nach dem dort vorgetragenen Informationsbericht eines Schreiner- und eines Malerfachbetriebs war von einem umfangreichen Instandsetzungsbedarf auszugehen, wobei teilweise ein Austausch der Fenster nötig gewesen sei – es wurde aber noch kein Beschluss gefasst.

Gut ein halbes Jahr später fand dann eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Der Einladung lagen eine Kostenzusammenstellung über verschiedene Sanierungsvarianten, ein Kommentar zur Kostenzusammenstellung und eine Auswertung der Bestandsbegehung bei. In der Versammlung wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst: “Die Gemeinschaft beschließt die Durchführung der Fensterinstandsetzung aller alten Holz- und Kunststoffelemente als Gesamtaustausch mit Erneuerung Rollladenkästen, Loggienelemente, jedoch ohne Treppenhauselemente … Kostenvolumen ca. 1,92 Mio." …. “Die Maßnahme wird wohnungsweise ab 2005 über einen Zeitraum von maximal 4 bis 5 Jahren für die Kernmaßnahme, je nach Dringlichkeit, durchgeführt.”

"Die Kosten werden wie folgt finanziert: a) Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage 500.000,- Euro und jährliche Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage von 50.000,- Euro für 4 Jahre, also in den Jahren 2005 mit 2008”. ….”über den Restbetrag erfolgt die Erhebung einer Sonderumlage, die jedoch als monatliche Belastung gemeinsam mit dem Hausgeld bereits im ersten Jahr der Sanierung eingefordert wird und für die Zeitdauer der Sanierung von 4 Jahren aufrecht erhalten bleibt. Die anteilige Belastung der Wohnung errechnet sich gemäß den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung nach Wohnfläche."

Darauf haben die Antragsteller die betreffenden Beschlüsse fristgerecht angefochten.?Sie trugen u.a. vor, dass die Fenster in ihren Wohnungen nicht reparaturbedürftig wären. Die Beschlüsse seien ohne Kostenangebot gefasst worden - die vorliegende Kostenschätzung sei nicht ausreichend. Die Innenfenster gehören ihrer Auffassung nach zum Sondereigentum, so dass hierüber kein Beschluss hätte gefasst werden dürfen.

Dem widersprach das Landgericht: “1. Vor einer Beschlussfassung über eine aufwändigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme bedarf es regelmäßig der Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote.

2. Bei größeren Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen hat die Gemeinschaft selbst auf der Grundlage verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote den geeignetsten Unternehmer zu bestimmen.”


LG München I, Az.: 1 T 2063/07