(IP/CP) Um die Offenbarungspflicht von Sachmängeln eines Hausverkäufers auch bei einfachem Verdacht ging es aktuell vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Parteien stritten über die Wirksamkeit des vom Kläger erklärten Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag. Der Kläger machte geltend, die Beklagte habe Feuchtigkeitsschäden des Hauses, insbesondere im Kellerbereich, und Schäden der gesamten Holzkonstruktion, wie sie sich aus einer gutachterlichen Stellungnahme ergeben hätten, arglistig verschwiegen.

Das Landgericht hatte im Verfahrensgang die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Beklagte könne sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da sie die vom Kläger geltend gemachten Mängel nicht arglistig verschwiegen habe. Dass das Gebäude erhebliche altersbedingte Schäden aufweise, ergebe sich bereits aus dem der Beklagten bekannten Gutachten des Sachverständigen. Der Sachverständige habe eine Grundinstandsetzung für erforderlich gehalten und die Einholung eines Holzgutachtens für alle Holzbauteile für erforderlich gehalten. Die üblichen altersbedingten und durch den Investitionsrückstau bedingten Schäden stellten bereits keinen Mangel der Kaufsache dar. Dass der Beklagten Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen seien, die über den üblichen altersbedingten Zustand hinausgingen, habe der Kläger nicht dargetan. Im Übrigen sei die Beklagte nicht verpflichtet, den Kläger auf Umstände hinzuweisen, die für ihn erkennbar gewesen seien. Arglistiges Verschweigen liege nur dann vor, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine Aufklärungspflicht bestehe. Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar seien, könne der Käufer nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen könne.

Dem widersprach das OLG. Im Urteil formulierte es: „Die Kaufsache ist mangelhaft. Dies ergibt sich jedenfalls aus dem von der Beklagten selbst veranlassten holzschutztechnischen Begutachtung ... Danach sind die Holzbalkendecken zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss sowie zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss ... in großem Umfang von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen. Teilweise hat die Sachverständige auch Braunfäule festgestellt.

Anhaltspunkte dafür, dass es sich hierbei um die übliche oder vertragsgemäße Beschaffenheit eines alten Gebäudes handelt, sind nicht ersichtlich. Eine uneingeschränkte Eignung zur vorausgesetzten bzw. gewöhnlichen Verwendung als Wohngebäude ist in dieser Form nicht gegeben“.

OLG Brandenburg, AZ.: 5 U 5/11


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