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Umgestaltung des vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

29.01.2019 | Biotop

(IP) Wegen fristloser Kündigung eines Mietverhältnisses infolge ungenehmigter Errichtung eines Schwimmbeckens hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden.

„Insofern hat das Landgericht die Feststellung getroffen, dass insbesondere die Veränderung des Grundstücks durch massive Betonarbeiten und entsprechende Leitungsverlegung im Zusammenhang mit dem vom Beklagten als "Gartenteich", "Schwimmteich", "Biotop mit Teich" apostrophierten Wasserbehältnis, welches die Klägerin als "Schwimmbecken" angesehen hat, erheblich verändert wurde und der Beklagte hierdurch die ihm im Rahmen der Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB obliegenden Rechte nachhaltig verletzt hat. Es handelt sich bei der entsprechenden Umgestaltung nicht mehr um den vom Mieter nicht zu vertretenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gemäß § 538 BGB, sondern um eine entscheidende Umgestaltung, die in die Substanz der Mietsache eingegriffen hat, die damit rechtswidrig war und als objektive Vertragsverletzung angesehen werden kann.“

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks, das früher im Eigentum des Landes Hessen stand. Das Grundstück lag in einem Viertel, für das eine öffentliche Grünfläche vorgesehen war. Das bedeutete, dass die als öffentliche Grünfläche/Parkanlage dargestellte Fläche als Parkanlage unter Artenschutz- und Denkmalschutzaspekten anzulegen und zu unterhalten sei. Mit Ausnahme erforderlicher Wegeflächen und Sitzplätzen sei die Parkanlage zu begrünen. Die Errichtung baulicher Anlagen sei unzulässig.

Das Land Hessen schloss mit dem Beklagten dann als Mietvertrag eine schriftliche Nutzungsvereinbarung über das Grundstück. Es heißt hier in § 1 unter anderem:

"Der Nutzer ist berechtigt, das (...) Grundstück als Gartengelände zu nutzen. Der Nutzer verpflichtet sich, das Grundstück in einem sauberen und ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Er hat sicherzustellen, dass das Grundstück von Abfällen und sonstigen, nicht auf das Grundstück gehörenden Gegenständen freigehalten wird. Der Nutzer übernimmt auch die Pflege des Grundstücks (einschl. notwendiger Rückschnittarbeiten).“

Dann baute der Mieter dort jedoch ein massives Schwimmbecken, dem Vermieter gegenüber als "Biotop mit Teich" deklariert. Der kündigte ihm dann nach Kenntnisnahme, wogegen der Mieter jedoch Einspruch erhob.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG Frankfurt am Main, Az.. 2 U 9/18

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