(ip/RVR) Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte über eine Nachforderung aus Betriebskostenabrechnungen zu entscheiden, gegen die der Einwand erhoben wurde, dass einzelne Betriebskosten aufgrund einer hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen seien.

Die Parteien stritten über Nachforderungen der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005. Der Beklagte ist seit 1971 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Im Mietvertrag sind für Heizung und Warmwasser monatliche Vorauszahlungen, für weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale vereinbart. Die Klägerin rechnete seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils die gesamten im Mietvertrag genannten Betriebskosten ab; dabei errechnete Nachforderungen wurden vom Beklagten jeweils bezahlt.

Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 wurden von der Klägerin im Dezember 2005 und im Dezember 2006 erstellt und dem Beklagten vor Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres übermittelt. Die Abrechnungen wiesen hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten formelle Mängel auf. Die Klägerin nahm diese Positionen aus den Abrechnungen heraus und begehrt nun die Zahlung der verbliebenen Summe. Der Beklagte hatte innerhalb von zwölf Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnungen keine Einwendungen erhoben.

Der Senat führte hierzu aus: Die Betriebskostenpositionen, auf die die Klägerin ihre Nachforderung stützt, sind für sich betrachtet ordnungsgemäß abgerechnet. Dass die Abrechnungen ursprünglich weitere Abrechnungspositionen enthielten, die mit formellen Mängeln behaftet waren und deshalb von der Klägerin später fallen gelassen wurden, führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnungen insgesamt; formelle Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, haben nicht die Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung zur Folge, wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können. Die Einwendungsfrist begann folglich jeweils mit dem Zugang der Abrechnung. Der Beklagte brachte seine Einwendungen erst im August 2008 vor.

Der Einwand des Beklagten, wegen der vereinbarten Pauschale schulde er für die von der Klägerin geltend gemachten Betriebskosten keine Nachzahlung, ist nach § 556 Abs.3 S. 5, 6 BGB ausgeschlossen, weil er ihn nicht binnen zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Abrechnung erhoben hat.

Der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs.3 S. 5, 6 BGB setzt nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind; für den Fall der Inklusivmiete hat der Senat dies bereits entschieden. Für den Fall, dass der Mietvertrag für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vorsieht, gilt nicht anderes. Die Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Abs.3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) sind aufeinander abgestimmt und haben den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche herrscht. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind.

Auch die Einwendung, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind, muss innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 (zwölf Monate seit Zugang der Betriebskostenabrechnung) erhoben werden, sofern der Beklagte nicht ohne sein Verschulden an der rechtzeitigen Erhebung der Einwendungen gehindert gewesen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

BGH vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 148/10


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