(ip/RVR) Über die Geltendmachung materiellrechtlicher Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hatte der Bundesgerichtshof kürzlich zu entscheiden.

Vorliegend waren die Beklagten Mieter einer von der Klägerin als Erbin des Ursprungsvermieters gemieteten Wohnung. Mit Schreiben vom 08.10.2004 erfolgte von der Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 und mit Schreiben vom 16.11.2005 für das Jahr 2004. Gegen beide Abrechnungen erhoben die Beklagten Einwendungen betreffend der umgelegten Betriebskosten. Mit Schreiben vom 14.12.2006 wurden Seitens der Klägerin die Betriebskosten für 2005 abgerechnet. Hierauf zahlten die Beklagten ohne weitere Äußerungen einen Teilbetrag. Die Klägerin verfolgt mit der Klage die Nachforderung der Betriebskosten für die Jahre 2003 bis 2005. Das Amtsgericht wies diese für die Jahre 2003 und 2004 ab, da aus dem Mietvertrag die Nichtumlagefähigkeit der Grundsteuern folgt. Für das Jahr 2005 gab es der Klage statt, mangels fristgerechter Geltendmachung von Einwendungen Seitens der Beklagten. Das Landgericht wies die Berufung der Beklagten zurück. Mit der Revision begehren die Beklagten die Klageabweisung.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Beklagten zurück. Der Einwand kann wegen Fristversäumung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht mehr geltend gemacht werden.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Ausführungen des Amtsgerichts dahingehend, „dass die Beklagten mit dem Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen seien.“ Weiter führt der Senat aus, die Beklagten erhoben mit ihrem Schreiben vom Januar 2006 nicht bereits im Voraus für alle künftigen noch unbekannten Abrechnungen den Einwand. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Einwand mitgeteilt werden.
Der Bundesgerichtshof bestätigt das Amtsgericht, weiter dahingehend, dass die unterbliebene Mitteilung des Einwands „auch nicht deshalb entbehrlich“ ist weil bereits dieser bereits in den vorangegangenen Abrechnungen beanstandet wurde.

Einwendungen gegen die Abrechnung sind durch den Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen“ § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. Nach Fristablauf ist keine Geltendmachung mehr möglich, es sei denn die verspätete Geltendmachung ist durch den Mieter nicht zu vertreten. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen des Einwendungsausschlusses erfüllt. Die fristgerechte Geltendmachung des Einwands betreffend die Grundsteuer wurde durch die Beklagten nicht bewiesen. Der Senat bestätigt das Berufungsgericht, dass aus der Teilzahlung der Beklagten nicht, die Geltendmachung bzw. Mitteilung des Einwands resultiert. Auch wurden Seitens der Beklagten nicht vorgetragen, dass sie die Fristversäumung nicht zu vertreten hätte § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB.

Ferner führt der Senat aus, dass Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ist, dass der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Vermieter binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hat. „Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.“ „Jede jährliche Abrechnung setzt eine neue Frist in Lauf.“

Wie der Senat in einem frühren Urteil entschied, soll durch den Einwendungsausschluss in absehbarer Zeit Gewissheit über wechselseitig geltend gemachte Ansprüche bestehen. So dass die erneute Einwendung zu wiederholen ist. Dem Mieter ist die Prüfung der Abrechnung binnen 12 Monaten zuzumuten. Anderweitig kann keine Klarheit bestehen, „ob der Mieter an einer Einwendung gegen eine frühere Abrechnung auch gegenüber einer späteren Abrechnung festhalten will“.

BGH vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 185/09


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