(ip/RVR) Der XII. Senat des BGH urteilte kürzlich bezüglich der Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenlokal. Die strittige Klausel lautete: 'Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt.' Infolgedessen sollen als Nebenkosten unter anderem die Kosten für 'Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung' sowie 'Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume' anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

Der Senat beschied hierzu zunächst, dass die in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der 'Verwaltungskosten' nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass AGB wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Entscheidend sind hierbei die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners.

Demnach ist die vorliegende Klausel, soweit sie die Umlegung der Verwaltungskosten auf die Mieter betrifft, hinreichend transparent. Denn der im Mietvertrag verwendete Begriff der 'Verwaltungskosten' ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB: Zur Ausfüllung des Begriffs kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden.

Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Zwar fallen bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten an als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders.

Auch bedurfte es hinsichtlich der Höhe der entstehenden Kosten keiner näheren Konkretisierung in den AGB, zumal zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen musste, welche Kosten entstehen werden. Der Vermieter hat dementsprechend ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung. Im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen kann er die Verwaltungskosten umlegen. Aufgrund dieser Rahmenbedingung können die Kosten von dem gewerblichen Mieter zumindest im Groben eingeschätzt werden.

Der Senat beschied weiters: Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der 'Verwaltung' nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des 'Center-Managements' gesondert auferlegt ist intransparent und daher unwirksam.

Die unter der Position Centermanagement abgerechneten Kosten sind nicht umlagefähig, da der Begriff des Centermanagements oder 'Center-Manager', wie im Vertrag aufgeführt, nicht ausreichend bestimmt ist. Es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen, zumal die Verwenderin der AGB hier daneben auch 'Kosten für Verwaltung' und ferner 'Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume' verlangt. Der Begriff 'Kosten für Center-Manager' lässt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen zu. Der Mieter vermag hier nicht einzuschätzen, welche Kosten in etwa auf ihn zukommen könnten. Zwar wird der durchschnittliche Mieter den Aufgabenbereich des Centermanagements in groben Zügen kennen, nämlich die Organisation des Erfolgs des Centers in der Außenwelt und die interne Umsetzung des Vermietungskonzepts. Dieses Wissen ermögliche jedoch noch nicht die Eingrenzung der damit verbundenen Kosten, da nicht ersichtlich sei, ob nur die Personalkosten des Centermanagers oder etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen oder sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten.

Weil der Umfang der durch den 'Center-Manager' zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein 'Ortsüblichen und Notwendigen' eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent; die entsprechende Vertragsbestimmung weicht erheblich vom gesetzlichen Leitbild ab und ist deshalb unwirksam.

Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen.
Die mehrjährige unbeanstandete Begleichung der u.a. die Position 'Center-Manager' enthaltenen Betriebskostenabrechnung begründet auch keine gesonderte, außerhalb des Mietvertrages stehende Vereinbarung einer Umlageregelung.

BGH vom 03.08.2011, Az. XII ZR 205/09


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