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Gebäude ist mangelhaft

09.01.2017 | Abweichung

(IP) Hinsichtlich Hinweispflicht in Sachen „Abweichungen von der Baugenehmigung beim Hausverkauf“ hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschieden.

„Das Gebäude weist einen Mangel ... auf, da der Beklagte bei der Errichtung von der Baugenehmigung abgewichen ist und den Kläger hierauf bei Abschluss des Kaufvertrages nicht hingewiesen hat. Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Mangel dar, weil die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können ... Auf die Genehmigungsbedürftigkeit kommt es nur dann nicht an, wenn die Behörde zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs bereits eine rechtsverbindliche Entscheidung darüber getroffen hat, ob der beabsichtigten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Wird nämlich Bestandsschutz gewährt, scheidet ein Sachmangel wegen fehlender Baugenehmigung aus ... Gemessen an diesen Grundsätzen ist das vom Kläger erworbene Gebäude mangelhaft.“

Der Kläger begehrte die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages, den die Parteien über ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück geschlossen hatten. Zur Errichtung des Gebäudes hatte der Kläger einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses abgeschlossen. Der Baugenehmigungsantrag ging bei der Baubehörde ein. Hierfür reichte der Beklagte offizielle Bauzeichnungen ein, die er auch selbst als Bauherr unterzeichnete. Dann vereinbarte der Beklagte Bauvertragsänderungen. Teilleistungen, insbesondere die Errichtung eines Kellergeschosses, wurden aus den vertraglich geschuldeten Leistungen herausgenommen; diese Arbeiten wollte der Beklagte in Eigenleistung erbringen. Das dann tatsächlich errichtete Kellergeschoss wich folglich nach Erteilung der Baugenehmigung erheblich von den behördlich eingereichten Bauzeichnungen ab. Im Zuge seiner Ehescheidung zog der Beklagte jedoch aus und bot sein Hausgrundstück zum Verkauf an. Darauf erwarb es der Kläger. Die Parteien schlossen dabei die Sachmängelgewährleistung aus. Der Kläger zog ein – verlangte dann aber wegen behaupteter Mängel des Gebäudes, die bewussten Änderungen betreffend, Schadensersatz und bot die Rückübereignung des Grundstücks an. Es kam zum Streit.

OLG Brandenburg, Az.: 5 U 34/14

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