Zwischen Exposé, Besichtigung und Verhandlung – was Käufer bei Bestandsimmobilien beachten sollten
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Beim Kauf einer Bestandsimmobilie entscheiden oft wenige Besichtigungsstunden über viele Jahre Lebens- und Finanzplanung. Umso hilfreicher ist ein klarer Fahrplan von der ersten Anzeige bis zur Verhandlung.
Exposé als erste Filterstufe
Ein Exposé dient dazu, wichtige Rahmendaten zu Lage, Größe, Baujahr, Grundriss und Energiekennwerten zu liefern. Gleichzeitig ist es ein Marketinginstrument, das Stärken betont und Schwächen eher knapphält. Um schnell zu checken, ob ein Angebot realistisch oder nicht ist hilft es alle Angaben des Exposés systematisch zu prüfen:
● Stimmen Wohn- und Nutzflächen
● Hinweise auf Modernisierungen
● Effizienzklasse des Energieausweis
Vorbereitung auf die Besichtigung
Vor der Besichtigung hilft eine Checkliste, um kritische Punkte wie Dach, Heizung, Leitungen und Feuchtigkeit nicht zu übersehen. Zusätzlich sollte die Verfügbarkeit essenzieller Dokumente (Grundbuch, Teilungserklärung, Eigentümerversammlungs-Protokolle) geklärt sein. Vor Ort sollte nicht nur die Immobilie, sondern auch die unmittelbare Umgebung bewertet werden: Verkehrslage, Lärmpegel, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlicher Nahverkehr sind wichtige Elemente für eine umfassende Einschätzung. Ein zweiter Blick zeigt oft, ob der Standard tatsächlich zum eigenen Alltag passt.
Bausubstanz und Instandhaltungsstau
Bei Bestandsobjekten spielt der Zustand der Bausubstanz eine große Rolle. Hinweise auf Sanierungsbedarf sind zum Beispiel Flecken oder Risse, muffiger Geruch, sichtbare Feuchtigkeit, alte Holzfenster, sehr betagte Heizkessel oder provisorische Elektroinstallationen, und gerade dann sollte grob kalkuliert werden, welche Investitionen mittelfristig anstehen könnten. Im Zweifel sollte man eine zweite Besichtigung mit einer befreundeten Person mit fachlicher Expertise durchführen, bevor man eine endgültige Entscheidung fällt.
Kaufpreis und Marktumfeld richtig einordnen
Angebotspreise entstehen nicht im luftleeren Raum, sondern sind das Ergebnis eines Zusammenspiels aus Lage, Zustand und Nachfrage. Online-Marktberichte und regionale Preisatlanten können eine objektspezifische Prüfung nicht ersetzen, sondern geben lediglich Anhaltspunkte. Wenn du wirklich interessiert bist, solltest du nicht nur auf die Quadratmeterpreise schauen, sondern auch auf Besonderheiten wie Hanglagen, Sanierungsbedarf, Erbbaurechte, Denkmalschutz oder besondere Ausstattungsmerkmale. Käufer nutzen zusätzlich die Einschätzung eines erfahrenen Immobilienmakler aus Solingen oder anderen Städten, um zu verstehen, wie sich das konkrete Angebot im lokalen Markt einordnen lässt.
Vorsicht: Besichtigungen bei Zwangsversteigerungen
Gerade Objekte aus Zwangsversteigerungen werden oft als Chance gesehen, ein gutes Geschäft zu machen. Sie bergen jedoch auch Risiken, da Innenbesichtigungen nicht immer möglich sind, Unterlagen lückenhaft sein können und für versteckte Mängel in der Regel niemand haftet. Zusätzlich gelten spezielle rechtliche Rahmenbedingungen, etwa hinsichtlich Zuschlags, Räumung und möglicher Rechte Dritter. Wer diesen Weg in Betracht zieht, sollte sich gründlich informieren und im Idealfall juristische sowie bauliche Expertise einholen, bevor Gebote abgegeben werden.
Verhandeln mit dem richtigen Fokus
In der Verhandlungsphase zählen vor allem solide Argumente. Man muss seine Position und Preisvorstellung auf dokumentierte Mängel, Vergleichsangebote, bekannte Investitionen und das eigene Budget stützen. Bevor es zum Notartermin geht, müssen alle Unterlagen vollständig vorliegen und von allen Parteien verstanden werden. Beispielsweise Grundbuchauszug, Baupläne, Teilungserklärung und Energieausweis. Am besten sind alle Unstimmigkeiten vor Vertragsunterzeichnung geklärt. Wer sich gut auf die Übergabe vorbereitet, kann die Immobilie mit gutem Gefühl übernehmen. Das eigene Zuhause zu kaufen ist vielleicht eine der größten und schönsten Entscheidungen im Leben, der immense Aufwand lohnt sich also allemal!