Hauskauf

Bedarfsermittlung

Zu Beginn jeder Suche sollte die Klärung des tatsächlichen Bedarfs stehen. Wenn Sie sich über die bevorzugte Lage, den Haustyp, die Zimmeraufteilung und andere Wünsche im Klaren sind, können Sie effektiver und gezielter auf die Suche gehen. Sicherlich wissen Sie selbst, was das Beste für Sie ist und wo Sie sich wohlfühlen. Es gibt jedoch einige Punkte zu beachten, die im ersten Augenblick vielleicht unbeachtet bleiben, und sich hinterher als echtes Ärgernis herausstellen.

Die Lage

  • City, Peripherie oder Land?
  • Wo liegt der Schwerpunkt der Aktivitäten und Interessen?
  • Ist Natur in unmittelbarer Nähe wichtig (Sport, Hund etc.)?
  • Balkon, Terrasse, Garten, -anteil, -mitbenutzung?
  • Wieviel Grundstücksanteil wird miterworben?
  • Wie dicht ist das Gebiet besiedelt?
  • Ist eine ungestörte Nutzung von Balkon, Terrasse, Garten möglich?
  • Müssen die Vorhänge die ganze Zeit geschlossen bleiben?
  • Entspricht die Sonnenausrichtung Ihren Wünschen?
  • Ist auch im Winter noch genügend Sonne gewährleistet?
  • Wie ist die Aufheizung im Sommer/die Kälte im Winter?

Die Umgebung

  • Was bietet die Umgebung?
  • Ist eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gegeben? Stören diese gegebenenfalls?
  • Gibt es ausreichende Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Ist das Auto eventuell unverzichtbar?
  • Entsprechen Angebot, Erreichbarkeit und Betreuungszeiten von Kindergarten und Schule den Bedürfnissen?
  • Welche Freizeiteinrichtungen sind vorhanden? Vereine, Schwimmbad, Grünanlagen
  • Entspricht die Verkehrsanbindung (Autobahn, Bundesstraße etc.) Ihren Mobilitätskriterien?
  • Wie ist die Bewohnerstruktur? Gibt es eher jüngere Familien mit Kindern oder ältere Leute, kinderreiche Nachbarn und Haustiere?
  • Handelt es sich um ein reines Wohngebiet?
  • Gibt es Industrie oder Gewerbe?

Insbesondere in Neubaugebieten:

  • Wie sieht die weitere Bebauung aus?
  • Wird die Infrastruktur mitwachsen?
  • Wird die Sicht verbaut werden?
  • Wie ist die Verkehrswegeplanung?
  • Reihenhaus, freistehendes Haus oder Doppelhaushälfte?
  • Welche Ansprüche gibt es an die Grundstücksgröße?
  • Wie steht es um Aus- und Anbaumöglichkeiten?
  • Gibt es Beschränkungen z.B. Denkmalschutz?
  • Sind Altlasten bekannt?
  • Kann es zu Problemen kommen bzgl. Grundwasserspiegel / nahes Gewässer?

Worauf ist bei der Besichtigung zu achten?

Entscheiden Sie sich für den Kauf eines gebrauchten Hauses, haben Sie den entscheidenden Vorteil, das Objekt im Ganzen und mit all seinen spezifischen Besonderheiten begutachten zu können.
Hingegen müssen Sie sich beim Neubau, z.B. beim Erwerb über einen Bauträger oft mit Modellen und Plänen begnügen, im Idealfall mit einem Musterhaus. Hier sollte jedoch beachtet werden, dass es sich um eine evtl. gänzlich andere Lage und Umgebung (Bebauung, Natur) handelt, was den gegenwärtigen Eindruck verfälschen kann.

Ein einziger Besichtigungstermin ist in der Regel nicht ausreichend. Verschaffen sie sich unbedingt ein zweites Mal einen umfassenden Überblick. Oft fällt einiges erst auf den zweiten Blick auf bzw. erscheint in einem anderen Licht.
Nehmen Sie, wenn möglich einen handwerklich versierten Bekannten oder Fachmann mit. Und: Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen - jede Frage ist gerechtfertigt!

Einige Schwachstellen lassen sich schnell und unkompliziert bei einer Besichtigung erfassen.

Achten Sie insbesondere auf Schäden durch Feuchtigkeit:

  • Dunkle Verfärbungen an den inneren Fensterrahmen deuten auf schlechte Belüftung in den Räumen hin
  • Wasserränder im Keller können durch eine beschädigte Isolierung entstanden sein
  • Ausblühungen an den Kellerwänden, Schimmel oder Pilzbefall
  • Feuchte Wasserflecken auf dem Dachboden können auf Schäden am Dach hinweisen

Achten Sie des weiteren auf:

  • größere Setzrisse an den Deckenfugen,
  • Unebenheiten an Holz und Deckenböden,
  • Rost und Verfärbungen an Wasser - und Gasleitungen,
  • kleine Bohrlöcher vom Holzwurm

Einen spezielleren Blick bedarf es bei der Beurteilung des Zustandes von Ausstattungsmerkmalen wie:

  • Fenster und Türen
  • Dacheindeckung und Dachisolierung, Schornstein

Bei diesen beiden Punkten sollten Sie die Energiesparfähigkeiten und Umweltverträglichkeit der verwendeten Materialien beachten, evtl. steht hier schon bald eine größere Sanierung an.

  • Wasserleitungen (je nach Baujahr evtl. gesundheitlich bedenklich)
  • Abwasserleitungen
  • Stromverteilung und Stromkabel (Sicherheit, Haltbarkeit)
  • Fußböden (Abnutzung, bei Holzböden: verbliebene Nutzschicht)
  • Hausanschlüsse wie Gas, Wasser, Strom
  • Heizung, Öltanks, Heizkörper und Leitungen (insbesondere bei Nachtspeicheröfen kann in der Verkleidung Asbest verwendet sein!)
  • Heizbrenner - entspricht er der Norm der neuen Abgasverordnung
  • Außenfassade

Die Aufteilung

Bezüglich der Raumaufteilung sollten einzig Ihre Bedürfnisse entscheidend sein. Zu spezielle Aufteilungen könnten sich jedoch später als Hemmnis beim Wiederverkauf zeigen.
Dies sind z.B.:

  • Ein Badezimmer ohne Fenster
  • Terrasse, Balkon oder Wohnzimmer mit nördlicher Ausrichtung
  • Besonders kleine Küchen und Wohnzimmer
  • Kein Balkon
  • Unpraktische Raumaufteilung, wenige Räume
  • Viele unnutzbare Dachschrägen in den oberen Zimmern
  • Schlafzimmer mit ungünstigem Zugang zu Bad/Toilette
  • Wenig Stauraum und Abstellmöglichkeiten
  • Ungünstige Durchgangszimmer

Der Preis

Zwar hat das Feilschen in Deutschland keine alte Tradition, jedoch wird es auch nicht mehr als unhöflich angesehen. Ein klein wenig sollte grundsätzlich auszuhandeln sein.
Beharrt der Verkäufer auf dem Kaufpreis, versuchen sie ein paar Zugaben rauszuhandeln, z.B.:

  • Einbauküche
  • Gartenhaus, Spielgeräte
  • Garage oder Carport
  • Renovierungsarbeiten auf Kosten des Verkäufers
  • Mobiliar
  • Kamin oder Kachelofen
  • Markise, Gartengarnitur
  • besondere Beleuchtung
  • Telefonanlage
  • Hausleiter
  • Sattelitenanlage

Wenn der Eigentümer bei der Besichtigung nicht ausdrücklich auf Demontage/ Mitnahme hinweist, sind Rollläden, Sanitärinstallationen, integrierte Einbauschränke, Elektroinstallation, Gartenbepflanzung, Alarmanlage, feststehendes Gartenhaus auf jeden Fall im Kaufpreis enthalten.

Nehmen Sie unbedingt schon im Vorfeld Einblick in das Baulastenverzeichnis des Grundstückes beim zuständigen Bauordnungsamt.
Dort finden Sie Grunddienstbarkeiten wie z.B. Grenzbaurechte, Wegerechte, oder Baurechte des Nachbarn auf dem Grundstück eingetragen. Besonders in ländlichen Gegenden ist auch auf das Rechtverhältnis der Verkehrswege um und auf ihrem Grundstück zu achten. Gehört der Zugangsweg zu ihrem Grundstück oder haben sie nur ein Nutzungsrecht?

Wohnfläche

Nachdem Sie das Haus besichtigt haben und die Größenverhältnisse einschätzen können, spielt die reine Quadratmeterzahl sicher nicht die entscheidende Rolle. Sie sollten mit Hinblick auf einen späteren Wiederverkauf oder eine Vermietung darauf achten, dass die Wohnfläche auch wirklich richtig berechnet wurde. Dies gilt insbesondere für Räume mit Dachschrägen oder tragenden Säulen im Raum.

Wohnflächenberechnung

Über Fläche:

In die Berechnung werden die Abstände von Wand zu Wand einbezogen. Es zählt dabei nur die blanke Wand. Teppichleisten, Wandverkleidungen und Heizkörper jeglicher Art werden dabei ignoriert. Von der Wohnfläche abgezogen werden jedoch tragende Pfeiler im Raum und Schornsteine bzw. vergleichbare Mauervorsprünge, sobald ihre Grundfläche über 0,1 qm zählt.
Zur Wohnfäche hinzugerechnet werden Fenster-und Wandnischen über 0,12 m Tiefe sowie Wandschränke und Erker ab 0,5 qm Grundfläche.

Über Höhe:

Alle Flächen mit einer darüber liegenden lichten Höhe von mind. 2,00 m sind voll dazuzurechnen.
Alle Flächen mit einer darüber liegenden lichten Höhe von 1,00-1,99 m sind zur Hälfte dazuzurechnen. Diese Regelung gilt ebenfalls für Wintergärten. Alle Flächen mit einer darüber liegenden lichten Höhe von weniger als 1,00 m werden nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet.

 

Sonderregelungen gibt es für Balkon, Dachgarten und Loggia. Sie dürfen bis zur Hälfte der Wohnfläche zugerechnet werden.
Für Terrassen gilt: Nur wenn die Terrasse ausreichenden Sichtschutz gewährt, also ins Haus integriert ist, kann die Fläche zur Hälfte dazugerechnet werden.

Nicht zur Wohnfläche hinzuzurechnen sind:

  • Zubehörräume: Keller, Waschküchen, Lagerstätten außerhalb der Wohnung, Dachspeicher, Trockenräume, Schuppen, Garagen und ähnliche
  • Wirtschaftsräume: Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, tälle, Scheunen, Abstellräume und ähnliche
  • den Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügende Räume
  • gewerblich genutzte Räume

Haftungsausschluss

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