Hinweise zum Versteigerungstermin

• Hinweise zur Sicherheitsleistung
• Hinweise zur Räumung und Herausgabe

Hinweise zur Sicherheitsleistung

Sofort nach Abgabe eines Gebotes kann ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nicht-Erfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, Sicherheitsleistung von dem Bieter verlangen. In der Regel beträgt die Höhe der Sicherheitsleistung 1/10-tel des in der Terminsbestimmung genannten Verkehrswertes. Erklärt das Gericht die Sicherheit für erforderlich, ist sie sofort zu leisten. Die Sicherheitsleistung kann durch Hinterlegung auch schon vor dem Versteigerungstermin erfolgen. Nur wenn die Sicherheit geleistet wird, ist das Gebot wirksam, unterbleibt die Leistung, wird das Gebot zurückgewiesen und erlischt.

Die Sicherheitsleistung kann durch einen Bundesbankscheck erbracht werden. Zur Bundesbank gehören die Landeszentralbanken als Hauptverwaltungsstellen, so dass auch Landeszentralbankschecks unter gleichen Voraussetzungen zulässig sind. Ebenfalls geeignet als Sicherheit sind Verrechnungsschecks. Diese müssen von einem im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellt und im Inland zahlbar sein. Sowohl der Bundesbank- als auch der Verrechnungsscheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.

Des Weiteren sind unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaften von Kreditinstituten im vorstehenden Sinne als Sicherheit zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist.

Bisher bestand die Möglichkeit, die Sicherheitsleistung während der Zwangsversteigerung beim Gericht bar zu hinterlegen. Dies ist ab dem 01.02.2007 per Gesetz ausgeschlossen. Es besteht eine Übergangsregelung bis einschließlich 15.02.2007.

Wörtlich heißt es: „Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.“ Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Die Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse muss bereits vor dem Versteigerungstermin erfolgen.

Für die Praxis bedeutet das:

Die Sicherheitsleistung muss per Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse erbracht werden. Die Überweisung sollte frühzeitig erfolgen, damit der Gerichtskasse genügend Zeit bleibt, den entsprechenden Nachweis an das Versteigerungsgericht zu senden. Liegt dem Versteigerungsgericht dieser Nachweis nicht rechtzeitig vor, so hat dies die Zurückweisung des Gebots mangels Sicherheitsleistung zur Folge.

Dabei ist zu beachten, dass der Verwendungszweck exakt angegeben wird, damit die Buchung der Sicherheitsleistung ordnungsgemäß erfolgen kann. Ist der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin wegen fehlender oder falscher Angaben nicht gutgeschrieben und liegt dem Gericht der Nachweis der erbrachten Sicherheitsleistung beim Versteigerungstermin nicht vor, so hat dies ebenfalls die Zurückweisung des Gebots zur Folge. Ein Kontoauszug, die Bestätigung der Bank, der Überweisungsbeleg o. ä. als Nachweis der Überweisung reicht nicht aus.

Folgende Daten sollte die Überweisung beinhalten:

Empfänger:	<entsprechende Gerichtskasse> <Amtsgericht>
Kto:	< >
BLZ:	< >
Bank:	< >
Verwendungszweck:	<Kassenzeichen> <Aktenzeichen> <Versteigerungstermin> <Vorname, Name des Bieters>

Die Sicherheit kann ebenfalls durch einen bestätigten Bundesbankscheck, eine Bankbürgschaft oder den Verrechnungsscheck eines berechtigten Kreditinstituts erbracht werden. Bei allen genannten Möglichkeiten sind bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten.

Weitere Sicherheiten werden durch das Gesetz nicht vorgesehen, erklärt sich allerdings der Beteiligte, der die Sicherheit verlangt hat, mit der Annahme einer anderen Sicherheit einverstanden, so ist auch diese weitere Sicherheit zulässig.

Hinweise zur Räumung und Herausgabe

Aus dem Zuschlagbeschluss kann der Erwerber die Räumung eines Grundstückes oder die Herausgabe einer mitversteigerten Sache herbeiführen. Dieses ist in erster Linie von Bedeutung, wenn der frühere Eigentümer die ersteigerte Immobilie selbst bewohnt und sich weigert zu räumen. In diesem Fall muss der Ersteher nicht erst in einem zeitaufwendigen Zivilprozess einen Räumungstitel erwirken, er kann direkt aus dem Zuschlagbeschluss die Räumungsvollstreckung sowie die Zwangsvollstreckung zur Herausgabe von mit ersteigerten beweglichen Sachen betreiben. Mit der Wirksamkeit des Zuschlagbeschlusses kann die Gerichtsvollzieherbeauftragung erfolgen.

Gegenüber dem Mieter / Pächter steht dem Ersteher aus dem Zuschlagbeschluss allerdings im Regelfall kein Räumungsanspruch zu. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Miet- / Pachtvertrag unwirksam ist und dieses offensichtlich erkennbar ist. Allerdings gelten hier enge Grenzen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf aus dem Jahre 1996 (R Pfleger, 1996. 299 ff) liegt eine Sittenwidrigkeit und damit eine offensichtliche Unwirksamkeit eines Mietvertrages nicht bereits dann vor, wenn der Mietvertrag allein zu dem Zweck geschlossen worden ist, die Vollstreckungsmöglichkeit aus dem Zuschlagbeschluss auszuschließen. Es bleibt daher bei dem Grundsatz, dass der Erwerber einer Immobilie die durch eine Zwangsversteigerung erworben wurde, automatisch in die bestehenden Miet- / Pachtverträge eintritt.

Da der Ersteher in die Miet- / Pachtverträge eintritt, hat er damit auch alle Rechte zur vertragsmäßigen Kündigung. Vertragliche und gesetzliche Kündigungsfristen sind einzuhalten. Darüber hinaus hat der Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht: er darf alle Miet- / Pachtverträge einmal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist für den ersten zulässigen Termin kündigen. Allerdings sind bei Wohnräumen die gesetzlichen Mieterschutzrechte zu beachten. Der Erwerber kann einen übernommenen Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum ersten zulässigen Termin kündigen, unabhängig von der Wohndauer. Die Kündigung hat damit spätestens am dritten Werktage eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Allerdings ist zwingend erforderlich, dass der Erwerber ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) an der Wohnraumkändigung geltend macht. Dieses berechtigte Interesse, z. B. Eigenbedarf, ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Ersteher die vermieteten Räume für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.

Der Ersteher einer vermieteten Immobilie muss dieses Problem im Auge behalten, da der kurzfristige Bezug der ersteigerten Immobilie oftmals mit Schwierigkeiten verbunden ist. Auch nach Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechtes nach dem Erwerb in der Zwangsversteigerung kann es zu weiteren Problemen kommen, insbesondere zur Durchführung einer gerichtlichen Räumungsklage und anschließenden Räumungsvollstreckung, was nicht nur mit einem zeitlichen sondern im Regelfall auch mit einem finanziellen Aufwand verbunden ist.

Mit freundlicher Unterstützung des
Rechtsanwaltsbüros Widder, Ruetz und Heckmann
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